Handlingsplan for indsats mod forfaldne huse

Tomme og forfaldne bygninger har fyldt meget i den offentlige debat om, hvordan landdistrikterne
bevares og forbedres som attraktive steder for bosætning. I den sammenhæng
bidrager forfaldne og nedslidte bygninger til et negativt billede af landsbyer og
landdistrikter og i værste fald kan en hel by eller et område blive kendt som uattraktivt
for bosætning, erhvervsudvikling og turisme. Det er den synlige tilstedeværelse af nedslidte og misligholdte huse, der er medvirkende til at starte en negativ spiral. Oprydning i nedslidte bygninger er en blandt mange metoder, der kan tages i anvendelse for at fastholde landsbyerne og det omgivende land som attraktive områder for bosætning.

Med Pulje til Landsbyfornyelse 2014-2015 har Frederikshavn Kommune mulighed for
at få taget hul på opgaven med at rydde op i de nedslidte bygninger. Frederikshavn
Kommunes rammebevilling er på 2,9 mio. kr. og der er en forudsætning om kommunal
medfinansiering, hvor statens andel udgør 60 pct. og kommunens andel udgør 40 pct.
Frederikshavn Byråd har afsat 1,9 mio. kr. svarende til de 40 pct. på budgettet for 2014. Der er således i alt 4,8 mio. kr. til rådighed.

Denne handlingsplan er resultatet af kortlægningen af nedslidte bygninger på landet og
i landsbyerne i Frederikshavn Kommune som i sommeren 2013 blev sat i gang på baggrund af debat i Distriktsudvalget. Kortlægningen er foretaget for at få et indblik i omfanget af nedslidte bygninger i kommunen med henblik på at kunne anvende Pulje til
Landsbyfornyelse 2014-2015 mest hensigtsmæssigt.

Målet med handlingsplanen er at give Frederikshavn Kommune et fremadrettet redskab
til at iværksætte motiverede og effektive indsatser for, på såvel kort som lang sigt, at begrænse omfanget af nedslidte bygninger.

De lovgivningsmæssige rammer for anvendelsen af Pulje til Landsbyfornyelse er nøje beskrevet i ”Pulje til Landsbyfornyelse – en vejledning til kommunerne”, Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter, nov. 2013.

Distriktsudvalget har på et møde i efteråret 2013 fået præsenteret de foreløbige observationer og har debatteret, hvilke kriterier det vil være relevant at lægge til grund for prioriteringen af, hvilke huse der skal nedrives.
Der var i udvalget bred enighed om, at der skal fokuseres på de mest ramte områder, huse i tydeligt forfald, og at der i første omgang skal høstes erfaringer med arbejdet de steder, hvor der kan indgås frivillige aftaler med ejerne af de nedslidte huse. Med andre ord gælder det om at få mest muligt ud af de midler der er til rådighed.

Samtidig ligger det udvalget på sinde, at der i forbindelse med nedrivning af boliger ta4
ges godt hånd om de ejere eller lejere, der måtte have psykiske eller sociale vanskeligheder.

I Distriktsudvalget er der ønske om at kommunen tager initiativ til at udarbejde Landsbyplaner for kommunens landsbyer. Det vil være oplagt at indtænke nedrivning eller renovering af forfaldne huse i denne sammenhæng. Nedrivning af huse i en mindre by kan få betydning for strukturen og sammenhængen i byen, og derfor er det særligt interessant at arbejde med den fremtidige anvendelse af de tomme grunde.

Udarbejdelsen af Landsbyplaner har et længere tidsperspektiv end den tidsfrist kommunen er underlagt i forhold til at anvende puljemidlerne. Derfor vil vi mange steder opleve, at der bliver revet ned først og lavet landsbyplaner senere.

Distriktsudvalgets 26 medlemmer, som repræsenterer alle landsbyer og landområder i
kommunen er over foråret og sommeren 2013 blevet opfordret til at melde ind med nedslidte bygninger i deres lokalområder.

Det har givet en del omtale i medierne, som har resulteret i henvendelser både fra ejere
og naboer til nedslidte bygninger. Der har desuden været henvendelser fra idrætsforeninger, borgerforeninger samt fra advokater, der varetager konkursboer.
Ultimo 2013 er der 53 huse indberettet. Ejendommene vurderedes at være skæmmede
enten pga. forfald af selve bygningerne eller på grund af ophobning af bilskrot, affald o.
lign. på ejendommen.

Som led i kommunens arbejde med at lave SAVE-registrering for husene i den gamle Sæby Kommune er en del af husene for nylig blevet fotograferet både fra facaden og fra havesiden. De øvrige huse er observeret fra offentlig vej.

I denne indledende fase, er det ikke besluttet, om der yderligere skal foretages en systematisk gennemgang af alle kommunens boliger dels via søgning i registre dels via fysisk besigtigelse. Erfaringer fra andre kommuner viser, at det vil kræve en del ressourcer, og det er tvivlsomt om der vil dukke emner op, som ikke allerede er registreret eller som vil blive meldt ind, når arbejdet med nedrivning bliver påbegyndt og offentligheden bliver mere opmærksom på muligheden.

I og med at det er første gang Frederikshavn Kommune har adgang til puljemidler til
nedrivning, er der et relativt stort antal mere eller mindre forfaldne bygninger som kan
komme i betragtning. De tildelte puljemidler rækker næppe til at håndtere det hele, og
derfor skal foretages en prioritering af indsatsen.
I udarbejdelsen af denne handlingsplan har vi støttet os til de erfaringer, der er opsamlet
i vores nabokommuner og tilpasset dem til de forhold, der gør sig gældende for Frederikshavn Kommune.

Første skridt i den videre proces er at rette henvendelse til ejerne af de ejendomme vi
har registreret. De skal orienteres om, at vi har observeret, at deres ejendom er præget
af et vist forfald, og at de muligvis har mulighed for at få støtte til at afhjælpe problemerne via Pulje til Landsbyfornyelse. Når der er etableret kontakt med ejerne foretages en faglig vurdering af bygningen tilstand.

Det er vanskeligt at forudse hvor langt puljemidlerne rækker. Formentlig rækker de ikke
til at yde støtte til alle de bygninger der er omfattet af ordningen. Derfor vælger Frederikshavn Kommune at vægte de forskellige vurderingskriterier i prioriteret rækkefølge svarende til den rækkefølge de er beskrevet i de følgende afsnit. Hvert afsnit afsluttes med en anbefaling af, hvorledes der kan prioriteres. Der skal foretages en konkret vurdering ud fra alle kriterier i her enkelt sag.

Arbejder der er omfattet af ordningen

Puljen til landsbyfornyelse kan anvendes til bygninger, der ligger i en by med færre end
3000 indbyggere eller i det åbne land.

Ejerne kan søge til skud til:

• Private en- og tofamiliehuse
• Private udlejningsejendomme
• Andelsboligejendomme
• Bygninger med blandet beboelse og erhverv
• Erhvervsbygninger i byer under 3.000 indbyggere

Der stilles følgende betingelser:

• Boligen skal være opført før 1950 eller have installationsmangler
• Arbejdet må ikke påbegynde før kommunen har givet tilsagn om tilskud
• Arbejdet skal udføres af en momsregistreret håndværker

Der gælder forskellige tilskudssatser for de forskellige typer arbejder. Disse fremgår af
vejledningen fra ministeriet.

Følgende typer arbejder er omfattet af ordningen:

• Nedrivning af nedslidte boliger
• Nedrivning af tomme erhvervsbygninger i byer under 3.000 indbyggere
• Fjernelse af skrot og affald på boligejendomme
• Istandsættelse af nedslidte private udlejningsboliger
• Alle typer forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder
• Istandsættelse af nedslidte ejer- og andelsboliger: Udvendige arbejder,
• Etablering af wc og bad, afhjælpning af sundheds- og brandfarlige forhold
• Udvendig istandsættelse af bygninger med blandet beboelse og erhverv
• Ombygning af erhverv til udlejningsboliger
• Istandsættelse af forsamlingshuse
• Kommunalt opkøb af nedslidte ejendomme med henblik på istandsættelse
  eller nedrivning

Dialog med ejere og naboer

En konstruktiv dialog med ejerne af de registrerede ejendomme er et væsentlig succeskriterium for at udnytte Pulje til Landsbyfornyelse optimalt. Kommunen vil derfor gå i dialog med borgere og ejer, for at afklare fremtid for en given ejendom – skal bygningerne nedrives? og hvad skal der i givet fald ske med den tomme grund?

I nogle tilfælde har ejeren af et forfaldent hus selv rettet henvendelse for at komme med i prioriteringen af puljemidlerne. Det gælder både for private og for foreninger, som har en gammel bygning, der skæmmer området. Ligeledes har kommunen fået henvendelse fra advokater for konkursboer, som gerne vil indgå aftale om nedrivning. Disse sager er præget af stor samarbejdsvilje fra de involverede parter.

Andre steder er det naboerne eller en borgerforening, der har gjort opmærksom på at en eller flere bygninger i lokalområdet er i forfald. Nogen af disse har vist interesse for at overtage en tom grund, når der er ryddet op.

Der er mange steder en stærk borgervilje til at gøre noget ved problemet med skæmmende forfaldne huse, hvorfor der også er grund til at antage, at naboer eller grundejerforeninger måske har lyst til at erhverve de tomme grunde, hvis ejeren ønsker at afhænde.

Ved at have løbende kontakt til landdistriktets aktører er det muligt at have ”en finger
på pulsen”. Ønsker om fælles indsatser - det kunne for eksempel være fælles opkøb af en ejendom - og afklaring af lokale problemer kan løses ved rådgivning og dialog.

Husenes geografiske placering

Kortlægningen af de nedslidte huse har vist, at der i nogle områder er en større koncentration af nedslidte bygninger. Der er umiddelbart en større koncentration i kommunens sydlige del, og det er også tydeligt, at en del huse ligger ud til forholdsvis trafikerede veje – landsbyernes hovedgader. At ejendomme langs større veje ikke er attraktive på boligmarkedet, ses tydeligt af at så mange af dem står tomme eller misligholdte.

I en tid med fraflytning fra landet er det de små og mere ydmyge huse, der først bliver
overflødige, og når de ikke ligger tæt på natur eller andre herlighedsværdier, falder interessen for dem som bolig.

Nogle lokalområder er særligt præget af en stor fraflytning og en reduktion af offentlige
servicefunktioner. Disse steder er der måske ikke basis for at opføre nye boliger og
skabe tilvækst, men nedrivning af de skæmmende bygninger kan være med til at tilføre
områderne nogle kvaliteter af mere rekreativ karakter til glæde for de omkringboende.

Andre lokalområder er præget af aktivitet og en udpræget borgervilje og indsats for at
skabe udvikling. Her kan det være vigtigt at understøtte de lokale initiativer ved at fjerne de huse, der fejlagtigt giver indtryk af, at det er et område i generelt forfald.

Husenes synlighed

En væsentlig faktor for oplevelsen af forfaldet er synligheden. Hvor ældre, nedslidte huse ligger særlig tæt eller er placeret langs en befærdet vej, vil de unægtelig forstærke indtrykket af forfald i området.

Derudover er husenes omgivelser vigtige: Er de landskabeligt og naturmæssigt attraktive, eller er der måske kulturarv og ”gode fortællinger”, der knytter sig til området. Måske er det et område med potentiale for udvikling pga. nærhed til infrastruktur som for eksempel motor- og hovedveje eller det kunne være et område med særligt mange bevaringsværdige huse blandt de nedslidte bygninger.

At et hus er nedslidt og måske endda nærmer sig ruin-tilstanden, behøver ikke i sig selv at være et (kommunalt) problem. Vi ser flere og flere små landbrugsejendomme blive opkøbt af større landbrug, hvorefter markerne bliver dyrket, mens selve bygningerne bliver overladt til tidens egen nedbrydning. Hvis bygningerne ligger væk fra offentlig vej og måske endda omgivet af bevoksning, bidrager den ikke nødvendigvis negativt til området rent visuelt.

Det er klart, at det bidrager forholdsmæssigt mere til et negativt indtryk af det visuelle
forfald, hvis ”den dårlige historie” er åbenlys og bliver bekræftet af mange. Heldigvis viser det sig dog, at mange af disse områder også kendetegnes ved andet, som for eksempel aktive landsbyforeninger samt fantastisk natur og landskab.

Arkitektonisk og kulturhistorisk værdi

I vurderingen af om en bygning bør nedrives eller renoveres indgår også en vurdering af blandt andet deres arkitektoniske, kulturhistoriske og bevaringsmæssige værdi. Som redskab til vurderingen bruges den såkaldte SAVE-model, hvor man på en skala fra 1 til 9 vurderer de tre allerede nævnte faktorer samt originalitet, tilstand og miljømæssig værdi – forstået som bygningens betydning for og sammenhæng med sine fysiske omgivelser. Hvis bygningen er vurderet med bevaringsværdierne 1-4 – og dermed bevaringsværdig, gælder en særlig procedure for nedrivning.

Graden af forfald

Graden og karakteren af forfaldet spiller også en stor rolle – nogle steder er det f.eks.
”kun” en gammel lade, der er faldet sammen, mens stuehuset tager sig nydeligt ud, andre steder er det en bolig, der er beboet af nogen, som ikke har økonomien eller overskuddet til at vedligeholde ejendommen, og atter andre steder er det en hel villa, der har stået tom og forladt i årevis.
Tomme og forladte bygninger kan, ud over at virker skæmmende, udgøre en risiko for
folk, der færdes i nærheden af bygningen. Hvis der observeres bygninger med sammenstyrtningsfare, har kommunen en lovbestemt forpligtelse til at gribe ind.

Spekulationsopkøb og -udlejning

En del dårlige huse handles enten meget billigt i almindeligt salg eller kommer på
tvangsauktion. Spekulanters opkøb af nedslidte ejendomme for at udleje dem til typisk
ressourcesvage familier fylder særlig meget i problematikken – ikke mindst i den offentlige debat. Et af kendetegnene på spekulationsudlejning er en, boligstandarden taget i betragtning, relativt høj husleje. Lejeren søger derfor om boligstøtte hos Udbetaling Danmark, og på denne måde får husejeren en højere lejeindtægt end rimeligt er. Lejere af ovennævnte type har ofte mange lejeforhold bag sig – de såkaldte sociale nomader.

Også pantebrevsspekulation er der fokus på i medierne. Her er konceptet, at man køber
et billigt hus med lav ejendomsvurdering – typisk ”en forfalden rønne”. Ved hjælp
af samarbejde med visse dele af ejendomsbranchen, bliver ejendommens værdi uden
reelt grundlag vurderet højt, nye lån bliver hjemtaget i ejendommen og de nye pantebreve bliver videresolgt, ofte til stråmænd, der desværre viser sig ikke at kunne betale.

Om problemet optræder i nævneværdig grad i Frederikshavn Kommune, er svært at sige ud fra det indsamlede materiale, men en indikation kunne være antallet af ejendomme med samme ejer, idet det typisk er de samme personer / selskaber, der praktiserer både dette og ovennævnte spekulationsudlejning.

Dette marked er særlig interessant for spekulanter, og en opgave for kommunen kunne
være at overvåge boligmarkedet og gribe ind, såfremt det er hensigtsmæssigt i forhold til kommunens overordnede strategi. En tæt kontakt med de ejendomsmæglere, der opererer i området, kan også give et forspring i forhold til spekulationsopkøbere.

Det private ”Klondike”

En betydelig faktor for oplevelsen af det visuelle forfald i landområderne er de ejendomme, hvor affald og skrot hober sig op. Hvorvidt der er tale om affald og skrot afhænger dog af øjnene, der ser. Mens ejeren og den notoriske samler synes der er tale om at udnytte den gode plads optimalt til oplag af byggematerialer, reservedele til biler, campingvogne og andet godt, synes naboer og forbipasserende måske der er tale om affald og skrot, der skal skaffes af vejen.

Misligholdte eller fejlistandsatte ejendomme

Ved gennemgang af de kortlagte ejendomme vil det formentlig vise sig, at nogle bygninger ikke nødvendigvis er i så dårlig stand at de bør nedrives, men at de kunne fremstå langt mere vedligeholdte og attraktive, hvis ejerne havde haft det fornødne håndværksmæssige håndelag og overblik.

Det foreslås, at opgaven som udgangspunkt forankres i Center for Teknik og Miljø (CTM). Det bør være hertil alle henvendelser fra borgere m.v. rettes, så der sikres sammenhæng og koordinering af indsatsen.

I Center for Teknik og Miljø er de lovgivningsmæssige værktøjer tilstede i forbindelse med evt. håndhævelse af uacceptable forhold. Det vil være herfra undersøgelser og vurderinger iværksættes i forbindelse med de forfaldne huse. Der trækkes på de erfaringer, der er til stede i Ejendomscenteret, vedrørende udbud mm. I forbindelse med eventuelle opkøb af ejendomme involveres Køb- Salg-Udleje.

I forbindelse med nedrivning af forfaldne huse vil der i nogle tilfælde være behov for at
inddrage en boligsocial medarbejder – det vil sige en medarbejder med kompetencer til
11 at gøre en særlig indsats for de socialt udsatte familier, børn m.v. som bor i de forfaldne huse. Denne medarbejder bør være bindeleddet til Kommunens øvrige centre – herunder f.eks. ungeenheden, center for familie, borgerservice, psykiatrien, miljø, sundhed og ældre m.fl. Den boligsociale medarbejder har således et fast samarbejde med CTM’s medarbejdere og samtidig ansvaret for at bringe viden om evt. sundhedsfarlige boliger videre til CTM.

Der skal annonceres tydeligt på kommunens hjemmeside, og via intranettet skal der gøres opmærksom på hvor medarbejdere kan henvende sig, hvis de kommer i berøring med borgere, der bor i nedslidte boliger.

En tværgående kommunal organisering af arbejdet og en fortsat opmærksomhed på
problemet kan desuden være med til at sikre at der også efter Pulje til Landsbyfornyelses ophør tages hånde om nedslidte boliger i Frederikshavn Kommune.

Det er første gang Frederikshavn Kommune har haft mulighed for at få andel i puljemidler
til nedrivning af forfaldne huse. Handlingsplanen er udarbejdet med udgangspunkt i
erfaringer, som er opsamlet fra vores nabokommuner og tilpasset de lokale forhold i Frederikshavn Kommune.

Der er behov for løbende at gøre status over de resultater og administrative erfaringer,
der opnås gennem arbejdet med Pulje til Landsbyfornyelse.

Plan- og Miljøudvalget samt Distriktsudvalget skal jævnligt orienteres om status på nedrivninger og forbrug af midler.

Puljemidlerne fra 2014 skal senest være disponeret i sommeren 2015. Det vil være oplagt at gøre status ultimo 2014, hvor der har været tid til at høste erfaringer og der ligger et godt grundlag for at evaluere handlingsplanen.

Ved puljens afslutning gøres regnskab over hvad der er opnået og i den forbindelse skal
det også overvejes, hvordan man i Frederikshavn Kommune vil håndtere eventuelt resterende forfaldne huse.

Hvis der i fremtiden bliver mulighed for at få del i lignende puljer kan det være nødvendigt at justere de strategier og anbefalinger, der er beskrevet i denne handlingsplan. Der kan ske ændringer både i de gældende juridiske virkemidler og i karakteren af problemerne med de nedslidte bygninger i landsbyer og landdistriktet. Man kan med god ret forestille sig, at problemet med tiden ”forskyder” sig til at omhandle flere og flere forfaldne landbrugsejendomme eller boliger opført under byggeboomet i 60’erne og 70’erne.